Reflecţii economice

Reproduc mai jos un interviu acordat Cristinei Tamaş de la Imopedia.ro.

Anul 2011 ar putea aduce zile grele în viaţa dezvoltatorilor care au construit cu bani de la bănci şi nu reuşesc să-şi vândă locuinţele. Şurubul se va strânge tot mai tare, iar băncile îşi vor vrea banii înapoi. Continuăm interviul realizat cu analistul imobiliar Radu Zilişteanu şi discutăm despre 2011 şi ceea ce ar putea aduce nou pe piaţa imobiliară de la noi.

Ce va aduce anul 2011?

În primul rând trebuie spus că piaţa imobiliară este extrem de sensibilă la cadrul economic general şi ceea ce se întâmplă pe piaţa imobiliară este o reflectare a ceea ce se întâmplă în economia românească în ansamblu. Anul 2011 nu se prevede a fi un an grozav, previziunile sunt de creşetere a PIB-ului de până la 2% şi o astfel de creşetere evident că nu ar da un impuls prea serios economiei româneşti. De aceea, nu cred că piaţa imobiliară va avea elemente spectaculoase pe parcursul anului 2011, mai ales că şi creditarea pe acest segment este la cote extrem de scăzute şi motivele care au dus la această situaţie sunt legate pe de-o parte de teama băncilor că activele imobiliare aduse în garanţie s-ar putea deprecia în continuare. De cealaltă parte este vorba de potenţialii solicitanţi de credite cărora le este teamă să angajeze un credit ipotcar care are o perioadă de derulare foarte lungă 25-30 de ani, teama provenind din nesiguranţa locului de muncă, nesiguranţa situaţiei economice a familiei respective. Atunci neexistând finanţare bancară, alte surse fiind extrem de reduse pentru piaţa imobiliară sunt puţine şanse să existe modificări spectaculoase pe piaţa imobiliară a anului 2011. Dacă situaţia actuală continuă şi probabil că aşa o să fie, cel puţin în prima jumătate a anului 2011 eu consider că mai sunt posibile scăderi de preţuri în continuare, însă pe o pantă foarte redusă, probabil că este vorba de doar câteva procente.

Ce segment al pieţei se va mişca mai bine?

Întrebarea corectă ar fi ce segment al pieţei se va mişca cel mai puţin prost în anul 2011? Şi eu cred că segmentul spaţiilor de birouri ar putea să meargă mai bine decât restul segmentelor pieţii imobiliare pentru că este de presupus chiar şi cu o uşoară revigorare economică faţă de anul 2010 firmele s-ar putea mişca mai bine şi atunci sigur că vor avea nevoie de spaţii de închiriat pentru că în perioada asta de criză multe firme s-au restrâns sau au făcut dispinibilizări de personal, nu au mai avut nevoie de spaţiu atât de mare şi s-au mutat la chirie mai ieftină. Atunci s-ar putea ca pe piaţa de birouri să simţim o uşoară schimbare.

Ce soluţii au dezvoltatorii care au construit pe banii băncilor şi sunt acum strânşi cu uşa să-şi achite datoriile, dar nu au vânzări?

Dezvoltatorii care şi-au finanţat proiectele de dezvoltare imobiliară cu bani împrumutaţi de la bănci se află într-o situaţie extrem de delicată în momentul de faţă şi eu cred că cel mai important lucru în relaţie dezvoltator-bancă este faptul că anumite bănci comerciale care i-au creditat pe aceşti dezvoltatori nu le permit acestora să vândă unităţile locative din dezvoltările respective la un preţ prea mic. Pur şi simplu le interzic să vândă la un preţ prea mic şi atunci evident că marja de mişcare a dezvoltatorului este extrem de redusă, dacă un dezvoltator care şi-a finanţat proiectul din alte surse decât cele bancare îşi poate permite să rişte şi să vândă sub preţ la un moment dat pentru că banii trebuie să se învârtă şi poate găsi oportunităţi bune în altă parte, un dezvoltator care a contractat un credit bancar are o marjă de manevră mult mai mică. Atunci prevăd că în perioada următoare, în 2011 vom asista la mai multe executări silite ale proprietăţilor care au fost puse drept garanţie pentru aceste credite.

Se mai uită investitorii spre piaţa imobiliară din România?

În momentul de faţă piaţa imobiliară din România este atractivă pentru investitorii de ciză. Există şi fonduri de invetsiţii care sunt orientate spre investiţiile pe timp de criză şi aceste fonduri sunt interesate, de altminteri s-au făcut câteva investiţii de când a început criza şi e de presupus că vor face în continuare pe segmentele de piaţă pe care ei intuiesc că potenţialul de creştere este mare.