Reflecţii economice

La invitaţia lui Răzvan Muntean, de la imopedia.ro, am participat la un dialog cu cititorii acestui site, pe care îl găsiţi în original aici şi pe care îl reproduc mai jos.

Laurentiu Motoc
Doua intrebari pentru d-l. Zilisteanu: De ce sa platesc comision unei agentii, daca agentia nu face altceva decat sa ma duca la anunturi din ziare pe care le vede prima data cu mine de fata. Cum poate un agent sa-mi tina mie partea, daca el ia comision si de la proprietar. Nu e conflict de interese?
Radu Zilişteanu
O agenţie imobiliară poate oferi o gamă largă de servicii (intermedieri imobiliare, consultanţă, asistenţă de afaceri, asistenţă pentru obţinerea de credite, etc). În cazul în care o agenţie vă conduce la oferte din ziare, pe care nimeni din agenţie nu le-a văzut, acea agenţie denotă lipsă de profesionalism şi ar trebui să primească un comision corespunzător acestui serviciu minimal, comision pe care îl puteţi negocia la semnarea contractului de comision.
În ceea ce priveşte dubla reprezentare, este o discuţie foarte veche. În România, contractele de exclusivitate au o pondere foarte mică în totalul contractelor de servicii de intermediere imobiliară. Fără contracte de exclusivitate, agenţiile încearcă să reprezinte ambele părţi, ceea ce nu este ilegal în condiţiile în care cele două părţi implicate în tranzacţie sunt informate de această dublă reprezentare şi acceptă acest lucru.

Catalina M.
Domnule Zilisteanu, in tara asta nu a reusit nimeni sa scoata vre-un indice imobiliar credibil. Pe ce va bazati in toate prognozele pe care le faceti?
Radu Zilişteanu
Într-adevăr, în România nu există un indice imobiliar credibil. Există câteva încercări, dar metodologia lasă de dorit. De exemplu, imobiliare.ro face o statistică în care arată evoluţia preţului mediu al unui aprtament cu n camere în Bucureşti sau în alte mari oraşe. O astfel de statistică nu arată nimic, din mai multe motive:
- face abstracţie de zone;
- face abstracţie de suprafaţa apartamentelor;
- nu ponderează rezultatele în funcţie de nimic, adică, dacă are 100 de oferte într-o zonă scumpă şi 5 într-o zonă ieftină, rezultatul va fi mai mare decât dacă rezultatul s-ar pondera.
Indicele Colliers pleacă de la preţurile cerute pentru imobile în anunţurile din ziare şi Internet, ceea ce iarăşi distorsionează rezultatul.
A construi un indice imobiliar credibil este o întreprindere foarte dificilă şi scumpă. Deocamdată, nimeni nu a fost dispus să cheltuiască o asemenea sumă.
În prognozele pe care încerc să le fac, mă bazez pe prelucrarea econometrică a datelor obţinute din diferite surse de informare, pe contactul nemijlocit cu piaţa imobiliară românească din 1992, pe ipoteze din studii economice care propun modelarea fenomenelor imobiliare. Desigur, multitudinea variabilelor care determină evoluţia unei pieţe imobiliare (de natură economică, socială, demografică, psihologică, sociologică, legislativă, fiscală, etc.) face foarte dificilă elaborarea unui model economico-matematic de prognoză.

Mirela
Am un apartament de 3 camere in Drumul Taberei, langa Favorit. Ce e mai bine acum, sa-l inchiriez sau sa-l vand?
Radu Zilişteanu
Din păcate, datele furnizate de dv. sunt extrem de sumare pentru a vă putea da un răspuns. Pentru a putea da orice tip de sfat, ar trebui să fac o analiză a profilului dv. investiţional (ce grad de risc maxim acceptaţi, orizontul de timp în care doriţi să realizaţi un profit, mărimea acelui profit) şi să am mai mult date despre proprietatea despre care vorbiţi.
Dacă doriţi, lăsaţi-mi un mesaj în formularul de contact din site-ul www.zilisteanu.ro.

Tudor Pana
am un apartament de 2 camere in Militari zona Lujerului..am fost contactat de numeroase agentii care imi pot oferi momentan doar introducerea in bazele lor de date si solutia cand o veni ziua cea mare..am fost contactat si de site-uri de promovare..un exemplu ar fi HiperMarketImobiliar.ro care prezinta o solutie pentru aceasta perioada..as fi curios sa aflu parerea unui specialist despre avantajele unei astfel de colaborari.
Radu Zilişteanu
După cum ştiti, piaţa imobiliară românească traversează un moment caracterizat prin scăderea drastică a numărului de tranzacţii şi prin reduceri serioase de preţuri pe toate segmentele. Nu mai este o piaţă a proprietarilor ci a potenţililor cumpărători, cererea solvabilă fiind mai mică decât oferta. Agenţiile imobiliare nu vă pot promite că vă găsesc un cumpărător într-un anume interval de timp.
Promovarea ofertei prin Internet poate fi o bună cale, în măsura în care vă alegeţi cu atenţie locurile în care să postaţi oferta. Există mii de site-uri imobiliare în domeniul .ro, dar vizibiliatea acestora este foarte diferită. Sistemul de promovare FSBO (for sale by owner) este răspândit în întraga lume. Nu cunosc eficienţa site-ului menţionat, dar, în general, nu am încredere în acele site-uri care nu au un sistem de contorizare neutru. Aşa cum pentru o publicaţie scrisă numărul de exemplare vândute este o măsură a popularităţii publicaţiei, tot aşa numărul unic de vizitatori pentru un site este extrem de important.

daniela toader
ce parere aveti despre aberatia de ordonanta scoasa de protectia consumatorului? aveti idee daca autoritatiile chiar au pus-o in aplicare?
Radu Zilişteanu
Acea celebră ordonanţă a avut o formă mult mai defavorabilă iniţial. Datorită efortului conjugat al unor asociaţii patronale şi profesionale din domeniul imobiliar, printre care ARAI şi UNIM, s-au eliminat multe aberaţii din cuprinsul ei, dar au mai rămas destule. În fond, măsurile stipulate de respectiva ordonanţă îşi au originea din proiectul de standard al agentului imobiliar în Uniunea Europeană, publicat pe site-ul ARAI, dar a avut loc o transformare după optica neprofesionistă în domeniul imobiliar a celor de la ANPC. În conformitate cu această ordonanţă, agentul imobiliar se transformă în agent de mediu, în măsurător al nivelului de zgomot şi multe altele. În esenţă, puţine dintre prevederile în domeniul imobiliar ale acestei ordonanţe pot fi aplicate. În general, agenţii imobiliari s-au protejat prin elaborarea unui chestionar pe care îl completează proprietarul imobilului pe proprie răspundere, în legătură cu aspectele izvorâte din cerinţele ordonanţei.

Mirunica Spiridon
Dle Zilisteanu, va rog frumos ajutati-ma cu un sfat: am contractat acum 2 ani un apartament la Planorma, in frenezia achizitionarii apartamenetelor in ansambluri imobiliare de atunci, si evident ca termenul este deja depasit, mai mult de atat mi s-a spus ca va fi gata undeva in anul 2010. (termenul final, cu tot cu amanarile legale era sept 2008). m-am decis sa-i dau in judecata si sa-mi recuprez banii. Voci ale majoritatii oamenilor din jurul meu mi-au spus:"N-ai nicio sansa!"..Dvs ce parere aveti? ati auzit vreun caz fericit de recuperare a banilor in acest complex? sau poate ma sfatuiti in alt sens.. Cu respect, Mirunica
Radu Zilişteanu
Îmi lipsesc multe elemente pentru a vă da un răspuns documentat. Sfatul meu ar fi să studiaţi cu atenţie contractul, împreună cu un avocat bun, pentru a vedea ce este de făcut. Totodată, vă puteţi interesa despre situaţia actuală a dezvoltatorului imobiliar, pentru a putea aprecia şansele de a avea câştig de cauză.

Dendiuc

Radu Zilişteanu
Într-adevăr, situaţia agenţiilor imobiliare este foarte dificilă în momentul de faţă. Dacă dispuneţi de resurse financiare suficiente, credeţi în redresarea pieţei imobiliare româneşti şi sunteţi dispus să vă asumaţi riscurile unei astfel de afaceri, puteţi opta pentru a lucra independent sau a vă deschide propria agenţie. Nu vă pot da un sfat particularizat fără a şti mai multe amănunte.

Raoul
d-l Zilisteanu, care este activitatea dumneavoastra de acum pe segment imobiliar?..fara suparare..ca stiu ca ati fost presedinte Arai, purtator de cuvant..etc dar acum unde lucrati? in presa apareti cu denumirea "analist imobiliar"... ce face mai exact un analist imobiliar? multumesc
Radu Zilişteanu
Am participaţii în mai multe firme, dintre care una imobiliară. Activitatea pe piaţa imobiliară o desfăşor fără întrerupere din anul 1992. Termenul de "analist" este unul adoptat în anii din urmă şi este folosit îndeobşte de mediile de informare. Probabil că termenul mai potrivit ar fi expert, care, conform dicţionarului, desemnează "specialist cu pregătire înaltă; persoană care posedă cunoştinţe fundamentale într-un anumit domeniu de activitate". Nu există un set de reguli unanim acceptate pentru activitatea unui analist sau expert în raport cu o anume piaţă, oricare ar fi ea. Activitatea unui analist presupune o temeinică pregătire în domeniul respectiv, capacitatea de a face analize şi prognoze, de a identifica şi, eventual, cuantifica tendinţele unei anumite pieţe. În ceea ce mă priveşte, pregătirea mea este de inginer (şef de promoţie la UPB în 1983), matematician (Universitatea Bucureşti, 1991) şi economist (în prezent lucrez la teza de doctorat în economie cu tema "Creditul ipotecar - tendinţe şi perspective în economiile contemporane" la ASE Bucureşti). Am absolvit şi predat cursuri postuniversitare.

anton
Ce ar trebui sa faci in perioada asta ca patron de agentie imobiliara? Sa inchizi si sa intrii in hibernare sau sa-ti optimizezi veniturile si sa te axezi pe o nisa de tranzactii care inca mai merg ( gen inchirieri rezidentiale, relocari, etc..) chiar daca veniturile nu sunt f mari iar eforturile mult mai mari ptr incheierea unei tranzactii imobiliare? Care considera dansul ca sunt mediile cele mai indicate ptr promovare in aceasta perioada? presa scrisa sau online?
Radu Zilişteanu
Atitudinea unui proprietar de agenţie imobiliară în actuala criză depinde de mai mulţi factori: ce resurse financiare are, ce portofoliu de clienţi are şi cum ştie să-şi gestioneze resursele. Desigur, orientarea către segmente de nişă poate fi o soluţie. Nu toate segmentele pieţei imobiliare au evoluat la fel în ultimele luni şi, în consecinţă, există oportunităţi pe anumite segmente. A ieşi pentru o perioadă din piaţă înseamnă un efort extrem de mare la revenirea în piaţă ulterior. Cred că cine poate rezista este bine să nu închidă în această perioadă.
Referitor la mediile cele mai indicate pentru promovarea ofertelor imobiliare, ştiţi că acum 10 ani doar 5% din informaţiile referitoare la piaţa imobiliară circulau pe Internet şi restul în presa scrisă. Acum, 95% dintre informaţiile imobiliare circulă pe Internet. După cum scriam în alt răspuns, cred în promovarea pe Internet, dar cu alegerea atentă a site-urilor.

pepe
D-le Zilisteanu, vreau sa stiu daca credeti ca trebuie sa va cereti scuze pentru manipularile incercate de dumneavoastra in anii anteriori referitor la cresterile de preturi ? As dori sa ne spuneti care sunt preturile actule de vinzare imobile noi si vechi precum si inchirieri in tari apropriate : ungaria, bulgaria, cehia ? De ce scad preturile in ungaria de 6 ani si de ce situatia asta nu se va repeta si in romania ? Cite apartamente stau goale in bucuresti de minim 1 an ? Sper sa va recapatati credibilitatea spunind macar partial adevarul
Radu Zilişteanu
Nu trebuie să-mi cer scuze pentru pretinsele încercări de manipulare, întrucât am afirmat întotdeauna ceea ce am crezut despre piaţa imobiliară. Dv. ar trebui să aduceţi dovezi şi argumente în susţinerea ideii de manipulare, dar n-o faceţi şi vă ascundeţi în spatele unui pseudonim, cum fac mulţi alţii în virtutea anonimităţii pe care ţi-o oferă Internetul.
În ceea ce priveşte piaţa imobiliară din Ungaria, spre exemplu, evoluţiile au fost destul de diferite faţă de piaţa românească din cauza condiţiilor diferite în care a evoluat acea piaţă. Tendinţa de a generaliza de dragul generalizării sau de dragul de a-ţi găsi argumente pentru ideile proprii nu este admisibilă în lipsa analizei specificităţilor unei anumite pieţe.

Bogdan Gicu
1. Cat mai continua razboiul intre A.R.A.I si U.N.I.M(U.N.A.I)?
2. De cele doua conduceri ale asociatilor profesionale nu pot colaboramia bine in apararea intereselor membrilor afiliati prin redactarea si soaterea unei legi viabila pentru toti agentii care lucreaza in acest domeniu, SI DE CE?
3. Ce studii aprofundate trebuie sa deti in domeniu pentru a te numi analist imobiliar sau expert imobiliar(pentru ca in ultima perioada piata este plina de astfel de PERSONALITATI.
Radu Zilişteanu
1. Nu cred că există un război ARAI - UNIM în momentul de faţă. Din contră, aşa cum am amintit într-un alt răspuns, cele două organizaţii au colaborat în ceea ce priveşte amendarea ordonanţei promovate de ANPC.
2. La nivelul Uniunii Europene, se pregăteşte un standard privitor la agenţii imobiliari. Promovarea unei legi care să reglementeze activitatea agenţiilor imobiliare în România ţine de voinţa politică. Din păcate, guvernele care s-au succedat în România după 1990 nu au avut interesul adoptării unei astfel de legi, întrucât toate au fost înconjurate de cercuri de interese imobiliare, care preferau mai degrabă o lipsă de reglementare unei reglementări. A existat o singură iniţiativă de acest gen, celebra Ordonanţă 3 din 2000, promovată de dl.Flavius Baias, la acea vreme secretar de stat în Ministerul Justiţiei, dar, din cauza modului pompieristic în care a fost adoptată, ordonanţa a căzut în urma unui proces la Curtea Constituţională.
3. Am răspuns deja unei întrebări similare.

razvan banciu
din informatiile dvs. intre ce valori oscileaza preturile terenului agricol in judetele dambovita si giurgiu?
Radu Zilişteanu
În momentul de faţă, preţul se poate situa oriunde între 700 € şi 3.000 € pe hectar. Preţul depinde de mulţi factori. În privinţa terenurilor agricole, mediile preţurilor ascund de multe ori adevărul. Pot exista diferenţe semnificative, determinate de factori precum: calitatea solului, condiţiile agro-meteorologice, distanţa faţă de căile de comunicaţie terestre şi fluviale, etc.

Monica Mihaiu
Eu nu am auzit banci care sa execute in masa rau platnicii din imobiliare. Sa inteleg ca inca nu le-a ajuns cutitul la os sau la noi criza se manifesta altfel decat in SUA?
Radu Zilişteanu
Creditele imobiliare/ipotecare sunt credite individuale şi nu se pune problema execuţiei în masă a creditelor neperformante. Calitatea portofoliului de credite ipotecare în România este una bună, mai ales datorită normelor prudenţiale ale Băncii Naţionale a României. Soldul creditelor ipotecare era, la sfârşitul anului 2008, 3,8% din PIB, faţă de 38%, cât reprezenta ponderea creditului neguvernamental total în PIB. Creditele de consum s-au dovedit a fi neprformante. În momentul de faţă, creditele ipotecare neperformante sunt în jur de 1% din totalul soldului creditelor ipotecare, ceea ce este foarte puţin în raport cu limita admisă în Uniunea Europeană, de 8%.
Desigur, criza economică îşi spune cuvântul şi ponderea creditelor ipotecare neperformante va creşte, dar deocamdată nu cred că este cazul să ne îngrijorăm. Mecanismul declanşării crizei în SUA a fost cu totul altul, respectiv a fost legat de securitizarea creanţelor ipotecare, respectiv transformarea acestor creanţe în titluri de valoare vândute pe piaţa de capital. În România, nu existat nici măcar o emisiune de astfel de titluri.
Pentru mai multe detalii, vizitaţi blogul meu: reflectiieconomice.zilisteanu.ro.

Marin Paul
Domnule Zilisteanu, ati deschis de curand MLS Arai. M-am uitat pe lista de raltori si nu v-am vazut nici pe dumneavoastra si nici pe alti conducatori Arai, cu exceptia dl. Negulescu. De ce nu sunteti realtor? E prea scump sau vreti sa-i lasati pe altii sa incerce?
Radu Zilişteanu
După cum am explicat în interviul acordat imopedia.ro, nu cred în sistemul MLS iniţiat de ARAI. A fost pur şi simplu importată o soluţie MLS din SUA, fără niciun fel de modificări. Piaţa imobiliară românească este mult diferită faţă de cea americană şi nu cred că importarea unui astfel de sistem fără modificări va putea avea succes. De altminteri, în Europa sistemele tip MLS nu prea au prins, după cum probabil ştiţi. În consecinţă, nu puteam fi prezent într-un sistem în care nu cred.
În ceea ce priveşte termenul de Realtor, el este marcă înregistrată a NAR (National Association of Realtors), asociaţia profesională imobiliară cea mai influentă sin SUA, iar utilizarea termenului fără a avea un accept din partea deţinătorului mărcii ar putea conduce la conflicte cu cei care îl folosesc.

Mihaela Minea
Nu am o intrebare, dar am o sugestie. De ce nu faceti studii detaliate despre ce implica costurile unui dezvoltator, ca sa inteleaga toata lumea ca sunt aberante preturi de 500-600 EURO/mp costruit. Asa nu o sa mai asculte nimeni de Becali sau Prigoana. Apropo, cat costa metrul patrat construit la periferia Bucurestiului si cat costa cel din zone centrale?
Radu Zilişteanu
După cum ştiţi, reprezentanţii supermarketurilor s-au arătat reticenţi în a afişa preţul de achiziţie alături de preţul de vânzare al produselor. Astfel, ar fi fost transparentă marja lor de profit. Într-un mod similar, procedează şi dezvoltatorii imobiliari. Nu ştiu dacă o cercetare asupra costurilor avute de dezvoltatori ar rezolva problema preţurilor la imobilele noi. În fond, piaţa este cea care hotărăşte preţul prin întîlnirea cererii cu oferta.
În principiu, preţul pe metrul pătrat construit în centru şi la periferie este acelaşi. Diferenţele intervin la preţul terenului şi preţul utilităţilor, elemente care de multe ori sunt uitate când se fac calcule asupra costului plătit de dezvoltator.

Radu M.
Ati spus in interviu "Se pot pune alte rele în cârca agentului imobiliar, dar nu că umflă preţurile". Cum numiti d-voastra un agent care ia anuntul din ziar si il publica pe internet la un pret cu 30% mai mare si care il linistete pe proprietar ca acela este pretul real? Personal am stat cu apartamentul meu 4 luni dupa un agent care imi spunea ca trebuie sa vand la 110.000 un apartament, chiar daca eu l-am dat in ziar la 89.000. Am avut client la 93.000 iar agentul m-a sfatuit prost. Am avut si exclusivitate la el. Si eu am fost prost ca am ascultat de el, iar acum nu-l mai vand nici la 75.000. Si nu ma refer la un singur agent. Acum un an o alta agentie mi-a spus sa nu-l vand la 89000 pentru ca preturile cresc. Pana la urma cum fac diferenta intre un agent bun si unul rau?
Radu Zilişteanu
Aţi dat peste agenţi imobiliari neprofesionişti. În fond la ce le-a servit faptul că au publicat preţul umflat, în afară de faptul că v-au făcut un deserviciu?
A diferenţia un agent bun de unul mai puţin bun nu este un lucru simplu. Totuşi, vă puteţi ghida după câteva elemnte:
- reputaţia;
- vechimea în piaţă;
- referinţe de alţi clienţi care au apelat la serviciile lui.

dorel sima
De ce v-ati retras de la conducerea Arai?
Radu Zilişteanu
Am fost preşedintele ARAI între anii 1995 şi 1999. Ulterior, datorită experienţei acumulate şi unei relaţii bune cu presa, am fost rugat de colegii din conducerea ARAI să fiu purtător de cuvânt al asociaţiei. Nu se pune problema unei retrageri, ci pur şi simplu nu am mai candidat. Cei care au experienţă în coordonarea unei organizaţii neguvernamentale ştiu faptul că o asemenea poziţie nu este un lucru comod. Toată activitatea mea la ARAI s-a bazat pe voluntariat şi am dedicat mult timp şi resurse financiare pentru asociaţie, crezând în cauza nobilă pe care am servit-o.

vlad
Am si eu o intrebare pentru d-l. Zilisteanu. Va mai ocupati de tranzactii imobiliare? Cand ati facut ultima tranzactie?
Radu Zilişteanu
Una dintre firmele pe care le conduc este agenţie imobiliară, aşa cum am mai menţionat. Respectiva agenţie intermediază tranzacţii imobiliare. Eu personal mă implic în tranzacţiile mari. Din cauza situaţiei de pe piaţă, în acest an nu am făcut nicio tranzacţie mare. Ultima datează de anul trecut.

Dana Popescu
Stimate Domn,

De ce nu ne spuneti nimic despre terenuri, cum au evoluat ele? Cele din Tunari, etc.
Ma contacteaza agenti imobiliari de la diverse agentii sa-mi cumpere terenurile pe care le am acolo si ma intreaba pe mine despre pret (normal mi se pare sa-mi spuna ei cu cat se mai vand acum) si nu stiu ce sa le spun.
Daca un client este nebun si cere un pret aberant, tu ca agentie cauti disperat sa vinzi la acel pret? Nu sfatuiesti clientul ce pret este in zona?!
Despre apartamente se tot vorbeste dar despre terenuri deloc.
Radu Zilişteanu
Terenurile au urmat şi ele tendinţa generalizată de descreştere a preţurilor, pe fondul unui număr mic de tranzacţii. Terenurile din anumite zone au pierdut mai mult decât media de 50% de reducere a preţurilor. După părerea mea, după terminarea crizei, terenurile vor fi segmentul pieţei imobiliare care îşi va reveni mai repede decât alte segmente.
Un agent imobiliar profesionist îşi sfătuieşte clientul vânzător în legătură cu preţul la care ar fi recomandată promovarea ofertei. Personal, recomand agenţilor mei să nici să nu se ocupe de proprietăţi pentru care proprietarul cere preţuri aberante. Nu este în interesul nimănui.

AristotelCostel
In 2006 ati spus că in 2007 preturile la apartamente vor suferi o corectie conform scenariului integrarii observat la primul val. In 2007-2008 ati reluat textele cresterii vesnice datorate cererii infinite. La inceputul lui 2008 i-ati asigurat pe "ascultatorii" dumneavoastra ca ceea ce se intampla in SUA n-are treaba cu Romania. Nu credeti ca ar fi fost mai intelept din partea dumneavoastra sa afirmati ca "agentii imobiliari au umflat preturile la indemnul ARAI"? Acum, oricum nu va mai crede nimeni si ati fi putut profita de situatie sa emiteti in premiera un... adevar.
Radu Zilişteanu
Domnule Aristotel Popescu,

Mă mir că sunteţi în stare să formulaţi un post aproape civilizat, în condiţiile în care limbajul dv. obişnuit pe Internet este plin de invective la adresa mea şi a altora, de insulte şi de acuzaţii fără nicio bază (apropo de asta, ca să procedez în maniera dv., aş putea să mă fac că nu văd că v-aţi dat doctoratul la Oregon State University, o universitate faimoasă, desigur, şi să vă întreb dacă v-aţi cumpărat diploma de PhD de pe net).

Eu n-am afirmat niciodată că se va întîmpla cutare lucru, ci am spus întotdeauna "după părerea mea" sau, oricum, asta se înţelegea din context. Nu pretind că deţin adevărul absolut în ceea ce priveşte piaţa imobiliară din România, în ciuda faptului că m-am înşelat de extrem de puţine ori. Văd că mă citaţi copios şi trunchiat, extrăgând afirmaţiile din context. Nimeni nu putea să prevadă magnitudinea şi formele de manifestare a crizei în România. Eu n-am afirmat că ce se întâmpla în SUA nu avea trebă cu România, ci că ceea ce se întîmpla pe piaţa imobiliară americană nu avea să afecteze direct piaţa imobiliară din România.

Mă întreb când mai aveţi timp de activitate didactică şi, eventual, de cercetare, atâta vreme cât vă ocupaţi, probabil, o mare parte din timp postând pe bloguri şi pe site-urile ziarelor. Şi, mai ales, mă întreb care este calitatea acelor prestaţii.

În ceea ce priveşte opiniile dv. privind piaţa imobiliară românească, ele denotă sfertodoctism, ca să nu spun urechism. Mai bine v-aţi vedea de curgerea fluidelor şi transferul de căldură în structuri cu microcanale rectangulare, despre care pretindeţi că vă pricepeţi, decât să vă daţi cu presupusul pe teme care nu vă sunt familiare. Acele teme măcar le semnaţi cu numele real, pe când pe Internet vă ascundeţi în spatele unui pseudonim.

V-aţi pus vreodată întrebarea de mă întreabă presa pe mine despre piaţa imobiliară românească şi nu pe dv.?

catalin
cu tot respectul pentru domnul Zilisteanu vreau sa-i adresez urmatoarea intrebare: credeti ca se va relansa piata imobiliara din Romania? (as dori si o argumentatie bazata pe lucruri reale, nu povesti). Raspunsul intrebarii am sa-l pastrez si o sa ne dam seama cat de mult si cat de bine sunteti pregatit in domeniul financiar si imobiliar, sa nu mai zica lumea prin sat ca......

Va doresc succes in tot ce intreprindeti.
Radu Zilişteanu
Cu siguranţă că piaţa imobiliară românească se va relansa. Numai că va trebui să ne obişnuim cu alte realităţi. Să nu uităm că evoluţia pieţei imobiliare româneşti are un istoric scurt şi nu am parcurs nici măcar un ciclu economic. Nu avem nici statistici serioase care să ne permită să modelăm matematico-economic fenomenul. Se ştie din istoria destul de lungă a altor pieţe că evoluţia preţurilor este sinusoidală, cu o înfăşurătoare (tendinţă) în general ascendentă.

Va trebui să aşteptăm până la stabilizarea pieţei imobiliare la un alt nivel de preţuri şi va trebui să ne obişnuim cu noile caracteristici ale pieţei:
- speculaţii mult mai puţine;
- o evoluţie mai lentă a preţurilor, departe de ritmul ultimilor ani;
- imposibilitatea dezvoltatorilor de a vinde imobile off plan, adică din faza de proiectare;
- finanţare ipotecară mult mai prudentă din partea băncilor.

Depinde ce înţelegeţi prin relansare. Eu mă refer la o normalizare a numărului de tranzacţii pe unitatea de timp. Dacă vă referiţi la relansare în ceea ce priveşte creşterea preţurilor, aceasta se va produce numai pe anumite segmente ale pieţei. Mă aştept ca primul segment care se va relansa să fie cel al terenurilor.

Vă mulţumesc pentru urări.

Costin G.
Stimate Domn,

Exista un mod calcul al chiriei, functie de pretul apartamentului?
Un apartament cu valoarea de 75000 de euro, la ce pret ar trebui inchiriat?
Daca cineva vrea sa faca afaceri in acest domeniu, in cat timp ar trebui sa isi recupereze investitia?
Radu Zilişteanu
Desigur, este una dintre cele trei mari metode de evaluare: metoda randamentului. Trebuie să vă adresaţi unui evaluator imobiliar, întrucât există mai mulţi factori care contribuie la determinările prin această metodă.

lupu1
Dl. Zilisteanu cat va mai dura pana la o standardizare a agentiilor imobililiare,haosul in care se lucreaza este prea mare
Radu Zilişteanu
După cum am menţionat într-un alt răspuns, va fi în curând disponibil un standard european privind agenţii imobiliari. Va fi, însă, necesar şi un act normativ românesc pentru o standardizare eficientă a activităţii agenţiilor imobiliare. Acest lucru ţine, după cum spuneam, de voinţa politică.

balan
Am un teren de 3,21 ha la Frumusani pe marginea lacului in zona unde se vor construi in timp mai multe cartiere rezidentiale,anul trecut nu am vrut sa-l vand cu 30 euro mp,iar acum nu imi da nimeni nici macar 15,ce imi sugerati sa fac,sa mai astept sau sa-l dau cu cat o fi? va multumesc
Radu Zilişteanu
Îmi este greu să vă sfătuiesc fără să ştiu mai multe amănunte. În cazul în care, aşa cum spuneţi, zona se va dezvolta, în perspectiva stabilizării pieţei şi a reluării tranzacţionării, merită să mai aşteptaţi.

Augustin c
va salut!Chiar ieri ati spus ca va mai urma,in perioada urmatoare, o scadere a preturilor proprietatilor.personal,consider ca daca se va adeveri aceasta previziune,sistemul economic national va intra in haos,totul incepand cu transformarea bancilor din principalul motor economic in niste simple agentii imobiliare,tocmai de aceea va intreb,banii primiti de la f.m.i,nu vin tocmai pt a debloca creditarea,pt ca cine gandeste ca preturile imob.se vor micsora substantial,probabil ca se inseala,iar primil; semn fiind dat chiar azi ,prin aprobarea grilei unice de salarizare;si se pare ca sunt semne imbucuratoare de peste ocean..Va multumesc!
Radu Zilişteanu
Am spus că, dacă situaţia actuală de nivel extrem de redus al creditării ipotecare va continua, este posibil să mai asistăm la scăderi de preţuri. Chiar dacă acest lucru se va întîmpla, nu vă împărtăşesc previziunile pesimiste privind intrarea economiei în haos. Am explicat într-un alt răspuns că situaţia portofoliului creditelor ipotecare acordate de sistemul bancar românesc nu este în niciun caz îngrijorătoare. Rolul principal al împrumutului de la Fondul Monetar Internaţional şi alte instituţii internaţionale nu este cel de reluare a creditării, ci de a acorda României o rezervă financiară pentru depăşirea crizei. Reluarea creditării este doar o consecinţă a împrumutului, dar pentru ca acest lucru să se producă mai sunt necesare alte condiţii, legate de refacerea nivelului de lichiditate pe pieţele financiare internaţionale, de restabilirea încrederii pe pieţele interbancare şi de alţi factori. Criza financiară a fost într-o oarecare măsură asanată, dar rămâne criza economică cea care îngrijorează. Situaţia este destul de complicată, dar există şi semne pozitive. Să fim, totuşi, optimişti.

Cristian
Dle Zilisteanu, cand un absolvent de facultate serioasa in Bucuresti si cu 2-3 ani experienta pe cartea de munca chiar in domeniul sau, si cu un salariu care eu as zice ca este f bun raportat la salariul mediu din romania sau cel minim, nu se poate atinge nici macar de o garsoniera cum se numeste ca este piata imobiliara atunci? cumva... balonata? Atunci cei de vand pe la Mac si KFC, cei ce dau cu matura , cei din Carrefour, cu salariilor lor pot spera la o viata normala in Romania? Vi se pare un moft locuinta sau o simpla necesitate? Sunteti familiar cu piramida lui Maslow, in tarile ca Romania nu credeti ca nevoile de baza tind sa fie foarte exagerate? (date fiind preturile la macare, locuinte si haine)
Radu Zilişteanu
Mă tem că abordaţi preţurile de pe piaţa imobiliară românească cu o atitudine economică stângistă. Avem un nivel economic redus şi un mare decalaj faţă de ţările occidentale din Uniunea Europeană. Sigur că există un remediu: creşterea economică. Tocmai de aceea luăm împrumutul de la FMI şi alte instituţii, pentru a relua cât mai rapid creşterea economică şi pentru a rezolva multele probleme pe care le avem, depăşind ceva mai uşor criza. În condiţiile noastre, piramida lui Maslow are baza mult prea mare faţă de ţările avansate economic, dar nu suntem numai noi în această situaţie.

Radu Zilişteanu