Reflecţii economice

Readu mai jos interviul pe care i l-am acordat lui Andrei Cîlţaru, de la Bloombiz.ro. Puteţi citi interviul şi aici.

Ce se întâmplă cu piaţa imobiliară din oraşele mici din provincie cu 10-20.000 locuitori?

În oraşele mici, aproape că nu mai există piaţă imobiliară. Putem judeca şi prin faptul că veniturile sunt mai mici în aceste localităţi, dar şi preţurile sunt mai mici, însă, în general, pentru persoanele de acolo este mult mai greu să obţină suma de bani necesară achiziţionării unei locuinţe, aşa că piaţa imobiliară e mai îngheţată în oraşele mici decât în cele mari.


În oraşele mari, se mai fac tranzacţii, mult mai puţine decât la începutul crizei, însă, în oraşele mici, piaţa imobiliară era destul de restrânsă şi înainte de criză.

Mai pot spera bancile să îşi recupereze creditele imobiliare acordate în oraşele mici?

Localităţile mici au, în general, foarte puţină activitate economică, ne amintim că cele mai multe fabrici moştenite dinainte de 1989 s-au închis.

Dacă forţa economică a oraşului este extrem de redusă, atunci nu suscită nici atractivitate pentru investitori, aşa că băncile vor avea mari probleme să-şi recupere creanţele pe care le au la cei care n-au mai putut să-şi achite ratele de la creditul ipotecar.

Au ajuns băncile în situaţia de care s-au temut cel mai mult, de a deveni agenţii imobiliare?

Băncile trebuie să accepte situaţia. Într-adevăr, ele nu şi-au dorit în niciun caz acest statut, însă, în ultima vreme, bancile şi-au luat în serios rolul de agenţie imobiliară.

BCR a lansat un portal imobiliar de curând, unde publică oferte din cele recuperate de la clienţii rău-platnici.

Băncile s-au ferit iniţial să scoată la vânzare imobilele recuperate, însă, în cele din urmă, sunt silite s-o facă pentru că normele prudenţiale ale Băncii Centrale nu permit ca o astfel de proprietate să fie ţinută mai mult de 4 luni nescoasă la vânzare.

După părerea mea, în perioada următoare, o să vedem din ce în ce mai multe locuinţe scoase spre executare silită.

Ce se va întampla cu preţurile la apartamentele vechi?

S-au tot publicat statistici, în ultima vreme. Preţurile apartamentelor vechi sunt în continuă scădere şi asta este o tendinţă previzibilă, atâta vreme cât numărul de credite acordate pe segmentul ipotecar este extrem de mic. Acest lucru se întâmplă din doua motive.

Nu este vorba numai de faptul că băncile nu mai dau credite ipotecare pentru că le este frică de posibila scădere în continuare a valorii activelor.

Este vorba şi despre potenţialii solicitanţi de credite, care şi-au amânat decizia de a contracta un credit ipotecar, tocmai de teama zilei de mâine, pentru că, după cum se ştie, trăim într-o epocă cu disponibilizări, micşorări de lefuri, aşa încât nesiguranţa locului de muncă este extrem de mare.

Să spunem că o persoană a plătit acum 2 ani 120.000 de euro pe un apartament de 2 camere. Persoana respectivă este în situaţia de a plăti rate foarte mari pentru un apartament care nu mai valorează nici jumătate.

Situaţia este foarte simplă. În cazul de faţă, în care persoana fie nu îşi mai permite să plătească ratele, fie decide voluntar să nu îşi mai plătească ratele, pentru că sunt şi astfel de cazuri, banca poate ieşi în pierdere.

Respectivul debitor probabil că a plătit un avans de 25%, în cei doi ani în care a rambursat ratele a mai plătit câteva procente din creditul respectiv şi este evident că banca nu îşi mai va recupera circa 70% din credit, pentru că apartamentul mai valorează numai 50% din preţul iniţial.

Cum vi se pare ideea ca valoarea rămasă de rambursat la credit să fie în funcţie de valoarea de piaţă a respectivului imobil şi, în acest fel, să se plătească o rată mai mică?

Nu este posibil aşa ceva. Nicio bancă din lume nu şi-ar asuma o astfel de pierdere. Ştiu că în Ungaria s-a propus o asemenea variantă, dar în România nu cred că are şanse de izbândă.

Normele de prudenţialitate bancară impuse de BNR nu permit o astfel de evoluţie a lucrurilor.

Ar fi o încurcătură extrem de mare de a înregistra în contabilitate o astfel de abordare.

Pe de altă parte, de ce i-ar ajuta băncile pe rău-platnici? Ce încredere ar putea să aibă că ei ar fi capabili să ramburseze creditul mai mic, în ipoteza că banca ar decide aşa ceva?

Nu cred că este fezabil.

Care este soluţia în cazul în care un client nu mai poate plăti rata? Dacă lasă banca să execute imobilul, cu ce se alege practic acel client?

Clientul se alege, în continuare, cu o datorie la bancă.

Dacă luăm exemplul pe care l-am discutat mai devreme, cu acel apartament de 120.000 de euro care în momentul de faţă nu mai face decât 60.000 de euro şi banca nu mai poate să recupereze din suma împrumutată, după raţionamentul de mai devreme, decât 70%, adică 84.000 de euro, diferenţa de la 84.000 la 60.000 de euro rămâne o datorie a clientului faţă de bancă.

El va fi urmărit toată viaţa, în ceea ce priveşte veniturile şi posesiunile sale viitoare, pentru recuperarea acestei sume.