Reflecţii economice

După cum se ştie, în ultima vreme s-a declanşat un adevărat război de către Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) împotriva dezvoltatorilor imobiliari care au construit şi vândut imobilele ca persoane fizice. ANAF vrea să îi oblige să plătească TVA pentru ceea ce au vândut, pretinzând că aceştia au făcut afaceri comerciale şi nu s-au declarat drept comercianţi, în conformitate cu legislaţia fiscală în vigoare. Miza este "recuperarea" de către stat a unei sume apreciate la 11 mld.lei (circa 2,7 mld.€) din plata TVA de către aceşti dezvoltatori.

Numai că cei mai mulţi dintre cei care au făcut pe dezvoltatorii imobiliari ca persoane fizice ştiau că s-ar putea să-i pască o asemenea consecinţă şi şi-ai luat măsurile de precauţie necesare. Ei au inclus în contractul de vânzare-cumpărare clauze privitoare la plata unui eventual TVA. Cu alte cuvinte, prevederile respective afirmau că, în cazul în care s-ar fi schimbat legislaţia fiscală în materie de TVA sau dezvoltatorul ar fi fost obligat să plătească TVA din varii motive, cumpărătorul imobilului se obligă să plătească acel TVA. Dezvoltatorii imobiliari persoane fizice ştiau de o asemenea posibilitate căci încă din 2006, pe când Sebatian Bodu era preşedintele ANAF, se vorbea despre această intenţie a autorităţilor fiscale.

Dezvoltările imobiliare pe persoană fizică au fost calea aleasă pentru cel puţin două motive. Primul şi cel mai important a fost că la preţul final nu se adăuga TVA şi, deci, preţul imobilelor vândute era mai atractiv şi marja de profit a dezvoltatorului mai mare, întrucât preţul nu era echivalent cu TVA-ul, ci cu o valoare ceva mai mică. Al doilea motiv a fost evaziunea fiscală prin neplata impozitului pe profit şi a impozitelor şi contribuţiilor pe salarii, utilizându-se munca la negru sau în regie proprie, ca să uzăm de o expresie mai elegantă.

Să vedem ce consecinţe va avea această măsură. Având în vedere faptul că persoanele respective vor fi considerate comercianţi retroactiv, ei vor avea dreptul să-şi şi deducă TVA-ul deductibil odată cu plata TVA-ului colectat. În consecinţă, având în vedere că clienţii finali le vor plăti TVA-ul pe imobil şi dezvoltatorul îşi şi deduce TVA-ul pe cheltuieli, el va ieşi într-un uşor câştig. Însă va fi obligat să plătească impozitul pe profit, care se va compensa în bună măsură cu sumele deduse la TVA. În final, dezvoltatorul nu va avea pierdere. Cei care vor pierde vor fi cei care au cumpărat imobile de la dezvoltator, pe umerii cărora va cădea întrega povară.

Actualizare: S-a înfiinţat Asociaţia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale, constituită pentru apărarea drepturilor persoanelor fizice care au acţionat drept dezvoltatori imobiliari. Taxa de înscriere este între 400 lei şi 2.000 lei, după posibilităţile fiecăruia :), şi cotizaţia lunară între 100 lei şi 400 lei, după posibilităţile fiecăruia :), după cum se menţionează în pagina de aici.