Reflecţii economice

Vineri, 21 mai 2010, am fost solicitat de Imopedia.ro prin Cristina Popa să acord un interviu pe tema din titlu. Acest interviu a fost publicat astăzi la pagina de aici. Îl reproduc mai jos.

Înainte de anunţarea măsurilor de austeritate pe care guvernul le va aplica de la 1 iunie 2010, specialiştii imobiliari apreciau o revenire a pieţei imobiliare începând cu toamna acestui an. Situaţia este acum cu totul alta, iar analiştii spun că nu există nicio şansă ca piaţa imobiliară să-şi revină în 2010.

Cristina Popa: Despre cum arată piaţa imobiliară în prezent, când îşi va reveni şi ce se va întâmpla după ce criza va trece am discutat cu analistul imobiliar Radu Zilişteanu.

Ion Radu Zilişteanu: Cred că cel mai important lucru care ar trebui spus despre evoluţia pieţei imobiliare este faptul că înainte de anunţarea măsurilor de austeritate pe care le va lua guvernul României de la 1 iunie 2010, specialiştii din piaţă apreciau că cel mai devreme moment în care piaţa ar începe să dea semne de revenire, dar exclusiv în termen de număr de tranzacţii efectuate şi nicidecum de preţuri, ar fi fost toamna anului 2010. Faptul că situaţia economică a României este atât de proastă şi guvernul a anunţat nişte măsuri care în mod clar vor afecta şi piaţa imobiliară împinge acest termen de început de revenire al pieţei imobiliare undeva în cursul anului 2011, cel mai devreme. Faptul că guvernul a micşorat salariile bugetarilor cu 25%, acest lucru va conduce în mod inevitabil la credite neperformante în sensul că acele credite care au fost contractate de bugetari, şi cel mai în pericol sunt cei care sunt soţ şi soţie, ambii bugetari, ei nu vor mai fi capabili să-şi ramburseze ratele la credit şi atunci garanţiile depuse pentru obţinerea acelui credit vor fi executate. Evident că în cazul garanţiilor ipotecare aceste garanţii sunt chiar imobilele care au făcut obiectul finanţării. Aşa că în mod vădit acest lucru va mări oferta de pe piaţa imobiliară şi atunci nu ne putem aştepta la o revenire a pieţei înainte de anul 2011.

CP: Ce se va întâmpla în sectorul privat? Măsurile vor avea efect şi în această zonă?

IRZ: Cu siguranţă că aceste măsuri vor atinge şi sectorul privat pentru că bugetarii la fel ca si restul populaţiei consumă. În cazul în care veniturile lor se vor micşora vor fi siliţi la rândul lor să îşi reducă consumul, aşa cum au fost siliţi şi cei care lucrează în sectorul privat, începând încă de anul trecut. Evident că dacă achiziţiile de bunuri şi servicii ale bugetarilor şi nu numai ale lor vor fi mai mici, cu siguranţă că afacerile private o vor duce mai prost, vor plăti mai puţin la bugetul de stat sub formă de taxe şi impozite şi desigur că o să ne trezim cu o spirala a scăderii economice şi probabil în toamna acestui an sau cel târziu la începutul anului viitor guvernul va fi silit să mărească impozitarea prin mărirea cotei de TVA şi/sau a cotei unice pentru că altminteri nu va putea rezista. În ceea ce priveşte influenţa asupra pieţei imobiliare, parametrii fundamentali ai acestei pieţe care sunt numărul de tranzacţii pe unitatea de timp şi preţurile medii de tranzacţionare sunt ceea ce se numeşte în teoria economică indicatori care reacţionează cu întârziere la reluarea activităţii economice din ţara respectivă. Aşa încât eu estimez că începutul revenirii pieţei imobiliare româneşti va fi situat undeva cu şase luni după ce vom trece din nou pe creştere economică. Acelaşi lucru, dar în oglindă s-a întâmplat la declanşarea crizei. Dacă criza generală economică în România s-a declanşat prin septembrie 2008, semnele de criză pe piaţa imobiliară românească s-au simţit din martie 2008. Deci criza de pe piaţa imobiliară românească a precedat cu circa şase luni criza economică generală.

CP: Spuneaţi că vom asista la o serie de executări silite. Cine va cumpăra aceste locuinţe?

IRZ: Să începem cu puţină istorie, în trimestrul I 2010 numărul total al executărilor silite imobiliare a fost de circa 6300, însă acestea sunt executări atât ale băncilor comerciale, cât şi ale ANAF-ului şi ale AVAS-ului, din aceste 6300 de executări silite imobiliare circa 4500 au aparţinut băncilor, deci asta înseamnă că nu este îngrijorător de mare numărul executărilor de până acum sau cel puţin în primul trimestru al anului. Dacă băncile vor trece la executări silite ca urmare a incapacităţii bugetarilor de a-şi mai achita creditele, desigur că aceste vânzări vor veni pe fondul unei oferte deja mari şi va îngroşa această ofertă aşa încât cu siguranţă că dacă băncile comerciale nu au reevaluat garanţiile pentru clienţii respectivi în cele mai multe cazuri vor vinde în pierdere repectivele imobile, aşa încât acest lucru va afecta piaţa imobiliară.

CP: Oferta mare din piaţă va determina o scădere a preţurilor?

IRZ: Eu cred că în condiţiile acestor măsuri de austeritate ce urmează a fi luate, preţurile mai pot scădea însă într-un ritm destul de lent, adică nu în ritmul în care au scăzut din martie 2008 până acum, când scăderea a fost de circa 50%, în aproximativ doi ani. Ele mai pot scădea însă pe o pantă foarte, foarte lină pentru că nu ne putem aştepta la schimbări ale volumului creşterii şi respectiv ale volumului ofertei şi atunci nici schimbările în preţ nu pot fi spectaculoase.

CP: Cât vor mai putea rezista să stea cu locuinţele nevândute dezvoltatorii care au construit pe banii băncilor?

IRZ: După cum se ştie dezvoltatorii au recurs la metode de marketing diferite pentru a traversa această criză imobiliară şi sigur cei mai puţin avantajaţi au fost cei care nu au construit pe bani proprii, ci pe bani împrumutaţi, în special de la băncile comerciale. Aceşti dezvoltatori nu au avut o marjă foarte mare de a acţiona în ceea ce priveşte scăderea preţurilor pentru că uneori băncile comerciale de la care au luat creditele nu le-au permis să scadă foarte mult preţurile pentru că din socotelile lor, ale băncilor, asta nu ar mai fi permis fluxuri suficiente de bani care să permită rambursarea creditelor. Sigur că odată cu criza pe care o traversăm acum, românii au învăţat că uneori trebuie să vinzi şi în pierdere, iar dezvoltatorii care au construit pe banii lor, unii dintre ei au redus preţurile dincolo de limita lor de suportabilitate şi au înţeles că dacă vor să vândă trebuie să vândă cel puţin în condiţiile crizei.

CP: Ne putem aştepta la falimente în rândul dezvoltatorilor mari?

IRZ: Deja există destul de mulţi dezvoltatori care au intrat în insolvenţă şi este posibil să asistăm la intrări în insolvenţă şi în cazul dezvoltatorilor mari, dar sigur aici lucrurile trebuie gândite de la caz la caz, pentru că după cum se ştie unii dezvoltatori fac parte din firme multinaţionale cu operaţii în multe ţări ale lumii şi atunci la nivel de grup îşi pot permite şi anumite pierderi, îşi pot permite să alimenteze subsidiara din România pentru un timp limitat.

CP: A schimbat criza imobiliară comportamentul cumpărătorului român?

IRZ: Sigur că da. În condiţiile unui dezechilibru accentuat între ofertă şi cerere, oferta depăşind de multe ori cererea, acum suntem într-un moment al pieţei care poate fi caracterizat drept piaţa cumpărătorului. Piaţa cumpărătorului înseamnă acea piaţă în care cumpărătorul dictează practic termenii tranzacţiilor, aşa încât cumpărătorii îşi pot permite să fie foarte exigenţi pentru că ştiu că au de ales dintre foarte multe oferte imobiliare atât noi, cât şi vechi, atunci sigur că ei sunt răsfăţaţii pieţei în acest moment. Desigur că acest lucru va dura până în momentul în care piaţa o să tindă din nou spre echilibru însă acest moment este foarte departe.

CP: Se va maturiza piaţa imobiliară din România după această criză? Ce se va întâmpla cu speculatorii?

IRZ: Pe anumite segmente ale pieţei imobiliare, speculatorii ocupau între 20-40% din piaţă. Dacă ne referim la dezvoltările imobiliare noi de succes, aşa cum spunea un coleg, câţi sunt speculatori şi câţi sunt clienţi finali care se mută acolo din necesităţi de a locui, te duci la trei-patru săptămâni după ce s-a inaugurat blocul respectiv şi vezi câte lumini sunt stinse, uneori depăşeau 50%, în cazul unor proiecte. Evident că în situaţii de criză, speculatorii nu-şi mai pot face mendrele pe piaţa imobiliară şi s-au orientat probabil către alte pieţe. Comportamentul de consum s-a schimbat extrem de mult odată cu această criză în sensul de a nu mai arunca cu banii oricând şi oricum.

Românii sunt mult mai precauţi şi mai atenţi înainte de a lua o decizie de cumpărare. Pe piaţa imobiliară se manifestă acelaşi lucru, în sensul că şi fiind o piaţă a cumpărătorului, cumpărătorul poate avea pretenţii şi reflecta mult mai bine înainte de a lua decizia de cumpărare. Modul în care cred eu că va afecta piaţa imobiliară românească se va traduce cel puţin prin câteva caracteristici. În primul rând, preţurile nu vor mai avea variaţii atât de bruşte cum am asistat în perioada 2003- începutul lui 2008. Deci panta lor de creştere sau de descreştere pe diferite segmente pe piaţa imobiliară va fi mult mai lină. Speculaţiile vor fi mult mai greu de făcut, tocmai din cauza faptului că preţurile nu vor mai evolua brusc, ci lent. Un al trei-lea lucru, vom întâlni din ce în ce mai rar vânzări din faza de proiect pentru că din păcate au fost foarte multe probleme cu dezvotările imobiliare noi şi atunci românii vor prefera să cumpere ceva ce a fost construit, acesta este un al patru-lea aspect, faptul că dezvoltatorii vor fi siliţi să îşi procure surse de finanţare încă de la început fără a se mai putea baza în mare măsură pe avansurile date de clienţi. Desigur că piaţa imobiliară va arăta cu totul altfel după această criză şi eu cred că toate aceste elemente vor conduce la maturizarea pieţei.

CP: Cine sunt marii perdanţi?

IRZ: Marii perdanţi sunt proprietarii de locuinţe fie că sunt noi, fie că sunt vechi. Acei investitori sau dezvoltatori care s-au întins mai mult decât le-a fost plapuma şi nu au adoptat o atitudine de creştere cu paşi mici au intrat în dificultăţi majore. Scenariul tipic care s-a întâmplat în rândul unor dezvoltatori, e vorba de dezvoltatorii mici şi mijlocii, a fost acela că au cumpărat un teren, au început să construiască având în vedere că unităţile locative se vindeau încă din fază de proiect, situaţie cu care nu o să ne mai întâlnim în viitor, au hotărât să cumpere şi un al doilea teren, să construiască şi acolo, şi tot aşa. Tot mergând în ritmul acesta în momentul declanşării crizei s-au trezit pe de o parte că nu mai pot vinde imobilele respective cu un profit suficient de mare, iar pe de altă parte s-au trezit cu terenuri pe care au plătit preţuri foarte mari pe care nu le pot vinde decât la jumătate de preţ. Acesta este un exemplu tipic de a te întinde mai mult decât este plapuma şi de a miza exlusiv pe un scenariu optimist.

CP: Ce şanse mai are un program precum Prima Casă în acest moment?

IRZ: Dacă programul Prima Casă în varainta lui iniţială nu a avut foarte mult succes pentru că ştim din suma totală de 1 miliard de euro pe care statul român era dispus să o garanteze, ceva peste jumătate s-a transformat în credite până la sfârşitul anului 2009. Eu cred că guvernul a introdus complicaţii suplimentare în programul Prima Casă 2, deşi în aparenţă a mărit plafonul de garantare până la 75 mii euro, în anumite condiţii, aceste condiţii impuse sunt foarte greu de îndeplinit. Spre exemplu, a găsi şapte investitori care să cumpere un teren şi să construiască acolo o construcţie nouă cu unităţi locative pentru fiecare dintre ei acesta este un montaj foarte greu de pus la punct. Nu numai că există gusturi diferite în ceea ce priveşte construcţia în sine, nici schema financiară nu este extrem de simplă, unul dintre ei poate intra în dificultate pe parcusul lucrărilor ş.a.m.d. astfel încât exemple de genul acesta se pot număra pe degete. Deşi plafonul este mai mare, dacă aceste condiţii sunt greu de îndeplinit, evident că nu a avut succes Prima Casă 2. La fel ca în Prima Casă 1 şi în Prima Casă 2 experienţa ne arată că grosul vânzărilor, peste 80% sunt de imobile vechi, aşa că intenţia guvernului de a încuraja sectorul construcţiilor noi nu a fost şi probabil nu va fi atins, este clar lucru acesta.

CP: Mai este piaţa românească atractivă pentru investitorii imobiliari?

IRZ: Opinia mea este că după ce această criză va trece, România ve redeveni o ţintă preferată de investitori pentru că avem nişte avantaje certe în raport cu competitorii noştri, ţările din aceată regiune. Eu sunt optimist în ce priveşte viitorul pieţei imobiliare şi în capacitatea ei de a atrage investitori străini în viitor în România, însă trebuie să trecem de acest hop, de această criză.

CP: Ce segment de piaţă credeţi că îşi va reveni cel mai repede?

IRZ: După părerea mea pontenţialul cel mai mare îl au terenurile care au şi fost foarte lovite de această criză. Investiţia în teren este o investiţie un pic mai sofisticată în sensul că, dacă pentru necestăţile primare de locuire îţi cumperi o locuinţă gata făcută, a cumpăra un teren înseamnă spirit atreprenorial fie că vrei să îl speculezi, speculaţii care în ceastă perioadă de criză sunt mai greu de făcut sau nu se mai pot face deloc, fie că vrei să construieşti ceva, de aceea spun că îţi trebuie un anume spirit antreprenorial. Şi cum investiţiile sunt lovite de aceată aversiune faţă de risc, piaţa terenurilor a fost cel mai crunt lovită de această criză existând zone întregi în care dacă te întreabă cineva cât mai este un preţ mediu pe metru pătrat, nu poţi să-i răspunzi pentru simplu motiv că în ultimele şase sau opt luni nu s-a mai făcut nicio tranzacţie în zona respectivă. Nici nu mai ştii ce preţ recunoaşte piaţa într-o tranzacţie de vreme ce nu s-au mai făcut tranzacţii pe zonele respective. Cred că terenurile îşi vor reveni ca pasărea phoenix din propria situaţie actuală şi vor redeveni atractive. Pe măsură ce economia românească va redeveni atractivă şi piaţa imobiliară din România va redeveni atractivă.