De ce trebuie să ne aşteptăm în continuare la scăderea pieţei imobiliare?
Precum ştiţi, pe orice piaţă, important este să cumperi ieftin şi să vinzi scump. Piaţa imobiliară nu face deloc excepţie. Toţi cei care vor să cumpere aşteaptă să cumpere în punctul cel mai de jos al pieţei. Pe de altă parte, preţul pe orice piaţă este determinat de cerere, ofertă şi aşteptări, în cazul în care nu există alte constrîngeri interne sau externe pieţei. Parametrii fundamentali ai unei pieţe sunt preţurile şi volumul de tranzacţionare.
Iată câteva motive pentru care piaţa imobiliară românească poate scădea în continuare, atât din punct de vedere al preţurilor, cât şi al numărului de tranzacţii.
1. După cum corect menţiona Cristian Orgonaş în articolul Nu va grăbiţi sa cumpăraţi locuinţe în următoarele 6-9 luni, evoluţia pieţei imobiliare din perspectiva preţurilor şi numărului de tranzacţii este ceea se numeşte lagging indicator (un factor economic care se modifică abia după ce economia a început să urmeze o tendinţă sau un model, conform Investopedia.com), adică aceşti indicatori imobiliari vor reflecta ieşirea din criză abia la circa 6 luni după ieşirea economiei României din criză. La fel cum criza de pe piaţa imobiliară a precedat intrarea României în criza economică generală cu circa 6 luni (criza economică în România a început în septembrie 2008, pe când criza de pe piaţa imobiliară a început în martie 2008).
2. Măsurile de austeritate adoptate în această perioadă pentru îndeplinirea criteriilor de performanţă din acordul stand-by cu Fondul Monetar Internaţional vor afecta atât piaţa imobiliară, cât şi piaţa bancară. Reducerea salariilor în domeniul public cu 25% va conduce la un val de intrări în incapacitate de plată a bugetarilor care au contractat credite ipotecare şi la executarea ipotecilor de către băncile comerciale, ceea ce va conduce la creşterea ofertei pe piaţa imobiliară.
3. Cererea de credite ipotecare va scădea, întrucât creşte nesiguranţa bugetarilor asupra viitorului lor ca salraiaţi, atât din punctul de vedere al posibilităţii micşorării salariilor, dar şi a pierderii locului de muncă.
4. Măsurile de austeritate, prin efectele lor macroeconomice, cum ar fi scăderea puterii de cumpărare, vor determina probleme majore şi în economia privată, ceea ce va adânci şi pe aceste segment comportamentul descris la punctul anterior.
5. Renunţarea, totală sau parţială, la subvenţiile de stat va avea drept consecinţă o creştere considerabilă a cheltuielilor de întreţinere. Spre exemplu, în Bucureşti, preţul gigacaloriei furnizate de Radet, regie autonomă de interes local, este de 298 lei. Prin subvenţionarea de către autorităţile locale, preţul plătit este de 119 lei/gigacalorie. Dacă subvenţia va dispare, va rezulta o creştere a preţului căldurii şi apei calde cu 150% (nu 250% cum afirmă ziariştii, care au lipsit de la predarea regulii de trei simplă) sau un preţ de 2,5 ori mai mare decât în prezent. Proprietarii cu mijloace financiare reduse vor încerca să vândă locuinţele.
6. Mărirea impozitului pe a doua proprietate şi următoarele îi va determina pe proprietari să încerce să-şi reducă numărul proprietăţilor, mai ales dacă au fost obţinute fără plată, adică prin moşteniri sau donaţii. Acest comportament va determina o suplimentare a ofertei pe piaţa imobiliară.
7. Evoluţia economică negativă, agravată de recentele măsuri de austeritate, dar şi de incapacitatea guvernanţilor de a gestiona criza, va conduce la scăderea cererii solvabile.
8. Creşterea previzibilă a şomajului va conduce şi ea la intrarea persoanelor respective în incapacitate de plată şi la executarea ipotecilor.
9. Ritmul de construire al ansamblurilor rezidenţiale noi a scăzut dramatic, în timp ce dezvoltatorii au rămas cu mii de unităţi locative rămase nevândute.
10. Programul "Prima casă", prin concepţia lui defectuoasă şi prin lipsa fundamentului economic, şi-a dovedit lipsa de atractivitate şi incapacitatea de a influenţa pozitiv piaţa construcţiilor.
Actualizare: Acest articol a fost citat de Imopedia.ro şi a apărut în Ziare.com.
Postări
7 comentarii:
Dar vine cutremurul si cei cu bani care nu au inca vila vor sa-si cumpere sau cumpara teren sa-si construiasca.
acum 2-3 ani (de fapt si in 2007 si in 2008) dl. Zilisteanu ne povestea despre "valoarea" zonei de Sud a Bucurestiului. Despre "nenumaratele" investitii ce "urmau". Stim ce se intampla in zona de sud. NIMIC. Argumente care sa il contrazica va dau eu insa :
1. bancile trebuie sa dea drumul la bani catre Privati. caci bugetarii...adios.
2. cresterea pietii imobilaire in toata lumea (lena dar sigura) o va antrena si pe a noastra;
3. preturile au crescut continuu de 1 an incoace, in conditiile in care economia reala (privatii) au mers prost dar acum privatii au inceput chiar sa si angajeze
4. se vor retrage banii din banci (caci deja dobanzile sunt de ras) si ce credeti ca vor face romanii cu ei?
5. Executiile. Alea sunt valabile numai pentru cei care au cash si pentru cei care isi asuma un proces de evacuare al celor care sunt executati.
Nu retractez cu nimic ceea ce afirmam în legătură cu zona de sud a Bucureştiului. În momentul în care făceam acele afirmaţii nu eram în criză. Dv.aţi ştiut în prima parte a anului 2007 despre iminenta izbucnire a crizei? Dacă da, de ce nu ne-aţi spus?
În ceea ce priveşte argumentele dv., le împărtăşesc, în parte, cu excepţia faptului că preţurile ar fi crescut continuu de un an încoace. Pe ce lume trăiţi? Recitiţi ceea ce scriam despre "lagging indicator", întrucât factorul timp este esenţial pentru orice fenomen economic. Bineînţeles că revenirea economiei va fi, în timp, medicamentul pentru toate relele. Numai că, privind economia românească şi pe cei care o gestionează, credeţi că revenirea este aproape?
Pai tu esti "analistul" imobiliar, noi sa te avertizam ca urmeaza crashu ?
Tu teorie economica ai citit ?
Uite-te la filmuletul asta din 2005 si apoi du-te in oglinda si razi de tine si cu fundul.
http://www.youtube.com/watch?v=0F7SCbrU5sQ&feature=player_embedded
Tu nu ai fost cu ochii pe piata SUA un pic in ultimii 5 ani ? Ca acolo serialul ruleaza cu cateva episoade inainte decat la noi.
De Ron Paull ai auzit ? Nouriell Roubini iti spune ceva ?
Peter Schiff prognostica crashul imobiliar si criza inca din 2006 . ( apropo , uitati-va aici ca e de ras, Peter vs o agenta imobiliara acu 2 ani, lol http://www.youtube.com/watch?v=A2_Hmt-MKLA )
Este plin Internetul de anonimi umflaţi în pene, care dau sfaturi în stânga şi în dreapta, cu o superioritate pe care numai anonimitatea le-o poate oferi.
În orice moment dat al istoriei, există economişti care prezic o direcţie a evoluţiilor, alţii care prezic direcţia contrară, iar, după ce economia o ia într-un sens sau altul, vin anonimii şi îi ridică în slăvi pe cei care au "prezis" corect.
O bună parte a tezei mele de doctorat tratează actuala criză şi am studiat extrem de mult pe marginea acestui subiect. Lucrurile sunt mult mai complicate decât a explica evoluţia recentă a pieţelor printr-un bubble imobiliar.
Însăşi explicaţiile a ceea ce este un bubble sunt de multe ori stângiste, chiar dacă unii se declară libertarieni. A explica sustenabilitatea pieţei imobiliare prin echilibrul între preţurile imobiliare şi nivelul veniturilor populaţiei este, într-o oarecare măsură, valabil pentru piaţa locativă sau rezidenţială şi nicidecum pentru ansamblul pieţei imobiliare. Totodată, globalizarea aduce noi valenţe pe pieţele imobiliare şi mecanicismul explicaţiei citate mai sus nu se mai susţine decât într-o mică măsură.
Sunt oricând gata pentru o dezbatere publică pe acest subiect cu orice persoană cu nume şi prenume, care are proprietata propriilor vorbe şi care are capacitatea de a argumenta opiniile susţinute.
E simplu, Ron Paul "prezice" situaţia actuală(plecînd de la analiza fundamentelor sistemului) de prin '90. Ce-ar fi să-l ascultăm de-acum? De exemplu, atunci cînd "prezice" hiperinflaţia pe toate monedele fiat şi prăbuşirea întregului sistem economico-financiar global?
Lumea nu prea face asta, aşteaptă V-uri, W-uri şi L-uri... How about, creşterea economică infinită e un mit care se termină acum, după nişte sute de ani de vrăjeală, şi urmează un Î cu căciuliţa-n jos? :-)
Un articol interesant: http://www.hotnews.ro/stiri-arhiva-1180144-ion-radu-zilisteanu-doi-ani-preturile-piata-imobiliara-vor-scadea.htm
Trimiteți un comentariu