Statul român nu a excelat niciodată în ultimii 20 de ani la capitolul politici imobiliare. În studiul pe care l-am făcut pentru teza mea de doctorat privind politicile imobiliare naţionale în Europa Centrală şi de Est, am constatat că statul român, comparativ cu celelalte state din regiune, a avut politica cea mai incoerentă şi minimalistă în acest domeniu. În ciuda necesităţilor imobiliare evidente şi a fondului locativ de calitate destul de proastă, statul român a găsit de cuviinţă să îşi rezume politica imobiliară aproape exclusiv la Agenţia Naţională pentru Locuinţe, o struţo-cămilă care a început să activeze pe piaţa creditelor ipotecare atât ca arbitru, cât şi ca jucător.
În al doisprezecelea ceas, guvernul Boc a anunţat ieri o măsură menită să încerce să dea coerenţă unei politici imobiliare naţionale: creditele contractate pentru achiziţionarea primei locuinţe vor fi garantate de stat în limită maximă de 60.000 €, finanţarea totală asigurată acestui program ridicându-se la un miliard de euro, după cum anunţă Mediafax. Această garanţie va fi acordată persoanelor care cumpără pentru prima dată o locuinţă şi nu au mai beneficiat de niciun credit ipotecar. Programul se numeşte "Prima casă".
"Dorim să-i sprijinim în mod direct pe cei aflaţi în faţa achiziţionării primei case. Ştim ce dificultăţi există: fie nu există bani pentru plata avansului la bancă, fie uneori nu există salariu suficient pentru a-ţi putea plăti ratele aferente unei case pe care o cumperi şi pentru care te împrumuţi de la bancă. Decizia de garantare a creditului este un spijin direct şi pentru sectorul construcţiilor", a spus Boc, la finalul şedinţei de miercuri a Guvernului.
Ministrul Finanţelor Publice, metalurgistul Gheorghe Pogea, a arătat că Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM va contracta un împrumut în valoare de 100 milioane euro, cu garanţia statului pentru 80% din sumă, iar obiectul de activitate al Fondului va fi extins astfel încât să poată garanta inclusiv creditele ipotecare ale băncilor.
"Băncile eligibile sunt cele care au un cost total al creditului cât mai scăzut, au reţea de distribuţie, filiale în teritoriu, durata de aprobare a creditului relativ scurtă, iar avansul pe care-l solicită să fie cât mai mic, având în vedere că Fondul preia o parte din risc", a spus Pogea.
Numai că lucrurile nu sunt atât de roz cum apar la prima vedere. În principiu, o bancă comercială căreia i se solicită un credit ipotecar are în vedere două aspecte pricipale: garanţiiile şi capacitatea de rambursare a împrumutului. În ceea ce priveşte garanţia în cazul unui credit ipotecar, ea este constituită de imobilul care urmează să fie achiziţionat. Capacitatea de rambursare a împrumutului trebuie dovedită de către solicitant prin veniturile stabile pe care le are. Ce care îşi cumpără prima locuinţă sunt, în general, tineri şi nu au uneori nici banii pentru avans şi nici venituri suficiente pentru rambursarea creditului. Normele de creditare sunt specifice fiecărei bănci şi sunt supervizate de Banca Naţională a României. Garantarea pe care o oferă guvernul ar trebui să fie a rambursării sumelor şi nu a garanţiilor în sine pentru credit. Numai că băncile comerciale trebuie să acorde creditele în funcţie de normele proprii de creditare. În condiţiile în care băncile nu acceptă flexibilizarea condiţiilor de creditare, programul anunţat de Emil Boc şi Gheorghe Pogea este egal cu zero.
Pe de altă parte, băncile comerciale ar putea profita de acest program. Având garanţia statului pentru sumele de până la 60.000 €, ele ar putea să umble la politica de comisioane şi dobânzi pentru acest tip de credit, ştiind că au de la cine încasa: statul român. Astfel, ar putea să-şi mai mărească profitul. În consecinţă, ar putea chiar să se bucure dacă beneficiarul de credit ipotecar ar intra în incapacitate de plată.
În plus, introducerea plafonului valoric de 60.000 € conduce la discriminare. Dacă în Bucureşti cu această sumă se poate cumpăra maximul un apartament de două camere într-un bloc vechi aflat la periferie, într-un oraş mic, precum Turda sau Huşi, cu aceeaşi sumă poţi cumpăra un apartament mult mai mare.
Am fost întrebat astăzi de mai mulţi ziarişti ce impact ar putea avea acest program pentru piaţa imobiliară. Ca să simplificăm lucrurile, dacă considerăm că garantarea s-ar face la suma maximă, ar rezulta 16.700 de credite şi, în consecinţă, tranzacţii imobiliare. Nu cred că un asemenea număra de tranzacţii ar influenţa piaţa imobilară.
Guvernul ar fi trebuit să se consulte cu BNR înainte de a face publică iniţiativa. Dacă banca centrală nu va fi de acord cu condiţii de creditare mai relaxate, guvernul se va face din nou de râs.
Acest program are cea mai simplistă formă de protecţie socială în domeniul imobiliar. Alte state, cu experienţă mai multă în domeniu, au imaginat formule mai rafinate de rezolvare a problemei cumpărătorilor de prim imobil, first time buyers, cum se numesc în englezeşte.
În fine, trebuie văzut dacă programul nu încalcă prevederile UE privind ajutoarele de stat sub forma unor garanţii publice.
Declaraţia pe care am făcut-o la Realitatea FM o puteţi asculta aici.
Actualizare Declaraţie a lui Emil Boc la Pro TV: "Băncile care vor solicita maximum 5% avans pentru achiziţionarea unei case, băncile care vor avea cele mai mici dobânzi la creditele acordate se vor califica pentru a intra în programul Guvernului". El a precizat că băncile vor fi selectate în urma unei licitaţii organizate de Ministerul Finanţelor.
Nu există în momentul de faţă vre-o bancă comercială cu un avans atât de mic.
Premierul a spus că, prin alocarea celor 100 de milioane pentru acest program prin Fondul de Garantare, ar putea fi achiziţionate în 2009 locuinţe în valoare de un miliard de euro. Asta e chiar culmea. Mă întreb cum va realiza asta.
Referinţe:
- Noi valuri stârnite de programul "Prima casă", de data asta bancare, 26.05.2009
- Programul "Prima casă" naşte valuri, 25.05.2009
?
Postări
